Egyéves az Otthon Start: ki nyert és ki fizet rá a végén?

Egy évvel azután, hogy 2025 szeptemberében elindult a fix, 3 százalékos állami támogatású jelzáloghitel, alapvetően átalakult a magyar lakáshitelezés szerkezete. A program bevezetése előtt az állami támogatású hitelek a havi kihelyezések mintegy egyötödét tették ki, egy év alatt viszont ez az arány megfordult: a 2025 szeptembere és 2026 júniusa között kihelyezett 2487 milliárd forintos lakáshitel-állomány közel 69 százaléka, azaz 1726 milliárd forint már ehhez a programhoz kötődött. A szerződések száma 43 százalékkal nőtt az előző év hasonló időszakához képest, és egy év alatt közel hatvanezren vásároltak lakást a kedvezményes hitellel.

A hitelek átlagos összege is jelentősen megugrott. 2025 augusztusában egy átlagos lakáshitel 18,6 millió forintról szólt, 2026 júniusára viszont ez az érték csaknem 28 millió forintra nőtt, a kedvezményes program keretében felvett hitelek átlaga pedig már 35,1 millió forint volt. A nagyobb hitelösszeg egyik oldalról a magasabb áraknak, másik oldalról annak köszönhető, hogy sokan a program által megnyíló, korábban elérhetetlen kategóriájú ingatlanokra váltottak.

A program szándékosan tág célcsoportot céloz meg: a kedvezményes hitelhez nincs életkori vagy családi állapotra vonatkozó feltétel, gyereket sem kell vállalni hozzá, egyetlen szigorú kikötés az, hogy kizárólag az első saját lakás megszerzésére vehető igénybe. A megvásárolható ingatlan ára legfeljebb 100 millió forint lehet lakás, 150 millió forint családi ház esetén, négyzetméterenként pedig legfeljebb 1,5 millió forintos bruttó árig terjedhet. Ez a viszonylag rugalmas keret az egyik oka annak, hogy a kereslet ilyen gyorsan és ilyen széles körben megugrott: a gyermeket nevelő családok mellett az egyedülálló és a gyermektelen, első lakásukat vásárló fiatalok is jogosultak rá, szemben a korábbi, gyermekvállaláshoz kötött támogatásokkal.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 első negyedévében a lakásárak éves szinten 8,6 százalékkal, reálértéken 6,7 százalékkal kerültek magasabbra, ami komoly lassulás a 2025-ös, 20 százalék körüli nominális áremelkedéshez képest. A negyedév alatt mintegy 32500 lakásadásvétel köttetett, 11 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, bár a statisztika ilyenkor még nem teljes: a végleges szám a 2025-ös csaknem 36 ezres negyedéves szinthez közelíthet.

A területi különbségek továbbra is jelentősek. Budapesten a lakásárak 7,4 százalékkal kerültek feljebb egy év alatt, ezen belül a családi házak 4,9, a társasházi lakások 7,8, a panellakások pedig 18 százalékkal drágultak. A megyeszékhelyek között Nyíregyháza vezette a rangsort 22,9 százalékos emelkedéssel, míg Debrecenben és Szekszárdon jóval visszafogottabb, 5,9, illetve 9,3 százalékos volt a drágulás. A falvakban átlagosan 14, a kisebb városokban 11 százalékkal nőttek az árak, vagyis a vidéki, alacsonyabb bázisú piacokon továbbra is gyorsabb az emelkedés, mint a fővárosban.

Nemzetközi összevetésben Magyarország 8,6 százalékos nominális áremelkedése inkább a középmezőnyben helyezkedik el: az uniós átlag 5,1 százalék volt, Portugáliában 10 százalékkal nőttek az árak, Finnországban pedig 2 százalékkal csökkentek. Hosszabb távon nézve a hazai lakásárindex 2015-höz mérve 391 százalékos szintre emelkedett, míg az uniós átlag ugyanebben az időszakban 165 százalékra nőtt, így Magyarország az évtized egyik leggyorsabban drágult lakáspiacának számít az unióban. A mostani lassulás emiatt inkább egy korábbi, rendkívül erős áremelkedési időszak korrekciójaként értelmezhető, mint valódi fordulatként.

A drágulás a bérleti piacra is átgyűrűzött, bár ott a hatás vegyesebb. Több szakértő szerint a nagyobb városokban egy Otthon Start hitel havi törlesztője ma sok esetben alacsonyabb, mint egy hasonló méretű lakás bérleti díja, ami tovább erősíti a vételi kedvet a bérlés helyett. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy akik nem jogosultak a kedvezményes hitelre, vagy nem tudják előteremteni még a csökkentett önerőt sem, a korábbinál nehezebb helyzetbe kerülhetnek a bérleti piacon, ahol a kínálat szűkösebb, mint a hitelezés fellendülése előtt.

A gyors áremelkedés és a könnyebben elérhető hitel együtt kockázatokat is hordoz. A 70 százalék feletti hitelfedezeti arányú szerződések aránya 2026 márciusára 45,5 százalékra nőtt, míg a 80 százalék felettieké 2025 októbere óta 3-4 százalékról 18-20 százalékra ugrott. A 18 és 30 év közötti hitelfelvevők különösen kitettek: az ő Otthon Start hitelszerződéseik 68 százaléka haladja meg a 70 százalékos hitelfedezeti arányt, ami azt jelenti, hogy a fiatal generáció jelentős része a korábbinál sokkal kisebb önerővel, nagyobb törlesztési kockázattal vállalt saját otthont.

A kínálati oldal lassabban, de reagált a keresletre. 2026 első felében 6278 új lakás épült meg, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban, és 16588 építési engedélyt adtak ki, 30 százalékos növekedéssel. Budapesten mintegy 22 ezer lakás van jelenleg építés vagy értékesítés alatt, ez 46 százalékkal magasabb szám a tavalyinál. Az idei évben becslések szerint 15 ezer új lakás készülhet el, jövőre pedig akár 20 ezer is.

Az elemzői várakozások szerint a piac 2026 egészében 8-13 százalékos áremelkedést hozhat, ami a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe szerint már most is látszik: az éves nominális drágulás 17,8 százalékról 12,3 százalékra lassult a második negyedévre, negyedéves alapon pedig 1,1 százalékos korrekció is megfigyelhető volt. Az évesített 118-125 ezres tranzakciószám is jóval a 2025-ös, közel 147 ezres rekordév alatt marad.

A számok mögött mindennapi élethelyzetek húzódnak: a saját lakás megvásárlása egyre inkább attól függ, ki tudja kihasználni a kedvezményes hitelt, és mekkora törlesztési terhet vállal érte hosszú évekre. Sok fiatal család számára a program tette elérhetővé az önálló otthont, míg másoknak éppen a megugró árak miatt kellett kisebb településre, alacsonyabb árszintű piacra költözniük. A lakhatás kérdése így az elmúlt egy évben a korábbinál is szorosabban összefonódott a hitelfelvétellel, a családalapítással és azzal, hogy egy fiatal pár hol és mikor engedheti meg magának a saját otthont.