Tízmillió lakás hiányzik Európában, Brüsszel most lép

Az Európai Unióban 2024-ben a háztartások 68 százaléka élt saját tulajdonú lakásban, ez a mutató azonban évek óta lassan, de folyamatosan csökken, miközben a lakásárak és a bérleti díjak jóval gyorsabban nőnek, mint a fizetések. Az Eurostat adatai szerint a huszonöt és 29 év közötti fiatalok több mint 60 százaléka él még mindig a szüleivel Horvátországban, Szlovákiában, Olaszországban, Spanyolországban, Lengyelországban, Görögországban és Írországban, míg Dániában ez az arány mindössze 4,3 százalék. Az unió lakosainak tíz százaléka a jövedelme legalább 40 százalékát költi lakhatásra, a szegénység kockázatának kitett háztartásoknál ez az arány eléri a 37 százalékot. Becslések szerint egymillió-egymillió-kétszázezer ember hajléktalan valamelyik uniós tagállamban, ami 2019 óta mintegy 30 százalékos növekedést jelent.

A lakhatás sosem tartozott az Európai Unió közvetlen hatáskörébe, a tagállamok mindig is maguk döntöttek arról, hogyan szabályozzák a lakáspiacukat. Ez a helyzet 2025 végén kezdett megváltozni, amikor a Bizottság energiaügyi és lakhatási biztosa, a dán szociáldemokrata Dan Jørgensen bemutatta az Unió történetének első átfogó lakhatási stratégiáját. A tervet hosszú előkészítés előzte meg: 2025 tavaszán nyilvános felhívást indítottak, nyáron pedig több mint tizenháromezer választ kapott a Bizottság a lakáspiaci konzultációra. A parlamenti felkérésre létrehozott, Eamon Ryan volt ír miniszter vezette lakhatási tanácsadó testület novemberben adta át ajánlásait, ezekre alapozva mutatták be december 16-án az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet.

Jørgensen a terv bemutatásakor élesen fogalmazott: szerinte a lakhatási válság mára szociális kérdésből a demokrácia stabilitását fenyegető problémává vált. „Ez a mi demokráciánk, ami kockán forog” – mondta akkor, majd 2026 szeptemberében, amikor a konkrét jogszabálytervezetet ismertette, már egyenesen szükséghelyzetről beszélt: „Sok európai városban az árak túl magasak. Olyan embereket látunk, akiknek rendes állásuk van, mégsem találnak lakást maguknak.” A biztos szavai jelzik, hogy Brüsszel immár politikai kockázatként is kezeli a lakhatási válságot, nem pusztán gazdasági jelenségként.

A decemberi terv négy pillérre épül. Az első a kínálat bővítése: gyorsabb építési engedélyezés, modern építőanyagok és -technológiák elterjesztése, valamint az Új Európai Bauhaus fenntarthatósági elveinek alkalmazása. A második a befektetések mozgósítása, ennek részeként az Európai Beruházási Bankkal és a nemzeti fejlesztési bankokkal közös, egész Európára kiterjedő beruházási platform indul, és enyhítenek az állami támogatások szabályain is, hogy a tagállamok könnyebben finanszírozhassanak szociális bérlakás-programokat. A harmadik pillér a rövid távú, turisztikai célú lakáskiadás szigorúbb szabályozása azokon a területeken, ahol ez érdemben rontja a helyiek lakhatási esélyeit. A negyedik pillér a legkiszolgáltatottabb csoportok, elsősorban a fiatalok, az egyetemisták és a hajléktalanok támogatása.

A Bizottság ugyanakkor végig hangsúlyozta, hogy uniós szintű árplafont vagy bérleti díjsapkát nem vezet be, ezt tagállami hatáskörben hagyja. Jørgensen szerint „nincs szükségünk olyan spekulánsokra, akik nem problémának, hanem üzleti lehetőségnek tekintik az európai lakásárakat”, ám a konkrét árszabályozást nem az uniós, hanem a nemzeti és helyi szintre bízza. Ez a döntés komoly vitákat váltott ki: a Housing Not Profit nevű, több európai lakhatási mozgalmat tömörítő koalíció februárban közleményben állította, hogy „a lakhatási válságot nem lehet ugyanazokkal a piaci mechanizmusokkal megoldani, amelyek létrehozták”, és nagyobb arányú állami és szociális lakásépítést, valamint a bérleti díjak jövedelemhez kötött szabályozását követelte.

2026 szeptember 9-én a Bizottság letette az asztalra a terv első konkrét jogszabályi elemét, az úgynevezett Megfizethető Lakhatási Törvényt. Ez egy uniós rendelet, amely első ízben határoz meg közös uniós módszertant arra, hogyan lehet egy adott térséget hivatalosan „lakhatási szempontból túlterhelt területnek” minősíteni; az így kijelölt térségekben a helyi vagy nemzeti hatóságok könnyebben korlátozhatják a rövid távú lakáskiadást, feltéve, hogy legalább három év dokumentált, negatív lakáspiaci hatást tudnak igazolni, és az intézkedés arányos, időben korlátozott és átlátható marad. A rendelethez egy ajánlás is társul a megfizethető, szociális és diákbérlakás-kínálat gyorsabb bővítéséről, valamint egy új európai építési stratégia és gyorsított engedélyezési programok. A finanszírozás oldalán több mint 43 milliárd euró már lekötött uniós forrás áll rendelkezésre a 2021–2027-es kohéziós költségvetésből, ehhez járul újabb, körülbelül tízmilliárd eurós célzott forrás a következő két évre, miközben az Európai Beruházási Bank önmagában 4,3 milliárd eurót fordított lakhatási projektekre már 2025-ben.

A tervezetet a szakmai szervezetek vegyesen fogadták. A hajléktalanügyi szervezeteket tömörítő FEANTSA üdvözölte, hogy a hajléktalanok először szerepelnek kiemelt célcsoportként egy uniós stratégiában, ugyanakkor hiányolta, hogy a Bizottság nem vállalt kötelezettséget kifejezetten a hajléktalanság felszámolására, csak annak mérséklésére. A rövid távú lakáskiadási platformok, köztük az Airbnb, szerint a törvény „egyetlen lakást sem ad hozzá a hosszú távú bérleti piachoz, miközben szabályozási bizonytalanságot teremt a házigazdák számára”. Az Euobserver elemzése szerint a folyamat túlságosan felgyorsult ahhoz, hogy valóban a probléma gyökerére reflektáljon, hiszen a lakhatás uniós hatáskör hiányában a Bizottság elsősorban tanácsadói véleményekre és nem mélyreható saját kutatásra tudott támaszkodni egyetlen éven belül.

Az Európai Parlament már ezt megelőzően, március 10-én Strasbourgban 367 igen és 166 nem szavazattal elfogadta saját, első önálló jelentését a lakhatási válságról. Az előadó, Borja Giménez Larraz szerint „az a generáció, amely nem engedhet meg magának egy lakást, nem tud jövőt építeni”, míg a Parlament lakhatási különbizottságát vezető Irene Tinagli hangsúlyozta, hogy a bérek nem tartottak lépést az inflációval, és ez „nem az állampolgárok hibája, hanem a hiányzó közpolitikáké”. A jelentés hatvannapos felső határt javasolt az építési engedélyek kiadására, több szociális bérlakást, energetikai felújítási programokat és a hosszú távú bérbeadás ösztönzését a turisztikai kiadással szemben.

A válság mértéke tagállamonként igen eltérő. Portugáliában idén Lisszabon lett Európa legkevésbé megfizethető fővárosa: egy átlagos, 45 négyzetméteres lakás bérleti díja rezsivel együtt havi 1226 euró, ami egyetlen ember átlagos nettó fizetésének több mint 91 százalékát emészti fel, egy négytagú család esetében pedig a lakhatási és megélhetési költségek elérik a jövedelem 95,8 százalékát. Írországban a hivatalos nyilvántartás szerint idén nyáron folyamatosan 17 000 fő fölött volt az országos hajléktalanok száma, ebből aránytalanul nagy hányad Dublinra jut. Hollandiában idén februárban 410 ezerre nőtt az országos lakáshiány, miközben 2025-ben mindössze 69 200 új lakás épült a százezres célszámmal szemben. Németországban a Pestel Intézet januári felmérése 1,4 millió hiányzó lakást azonosított, ebből egyedül Észak-Rajna-Vesztfáliára 376 ezer, Bajorországra pedig 233 ezer jut; az intézet vezető közgazdásza szerint elegendő új lakás nélkül „az ország nem tudja majd leküzdeni a növekedési gyengeségét”. Spanyolországban politikai törésvonalat is nyitott az uniós terv: a kormány saját lakhatási törvénye igazolásaként üdvözölte, míg az ellenzéki Néppárt szerint az árplafon elutasítása a kormány piacellenes politikájának burkolt bírálata. Jørgensen áprilisban személyesen is ellátogatott Spanyolországba, Barcelonában megtekintette a fiataloknak szánt WikiHousing szociális lakhatási projektet, Madridban pedig Pedro Sánchez kormányfővel és Isabel Rodríguez lakhatási miniszterrel tárgyalt.

A Megfizethető Lakhatási Törvény szeptemberi bemutatásával a folyamat most lép a rendes jogalkotási eljárásba, vagyis a Parlamentnek és a tagállamokat képviselő Tanácsnak kell közösen megállapodnia a végleges szövegről, ez várhatóan még hosszú hónapokig, akár évekig eltart. Eközben tovább bővül a májusban létrehozott Európai Lakhatási Szövetség, amelyben tagállamok, városok, régiók, valamint bérlői és tulajdonosi érdekképviseletek vesznek részt, és folytatódik az európai szemeszter keretében idén először önálló fejezetet kapott lakhatási felülvizsgálat is. A cél, hogy 2027-re elinduljon a teljes beruházási platform, miközben a tagállamoknak égető feladata marad, hogy saját eszközeikkel – engedélyezési reformmal, üres lakások hasznosításával, szociális lakásépítéssel – érdemben csökkentsék a lakhatási költségek és a fizetések közötti egyre szélesedő szakadékot.