315 milliárd forint sorsa dől el Zuglóban

A Bosnyák tér környékén felépült irodanegyed ügye néhány hét alatt az új kormány egyik legnagyobb pénzügyi-jogi konfliktusává vált. A Magyar-kormány augusztus elején bejelentette, hogy eláll a Zugló Városközpont Irodakomplexum megvásárlásától, és visszaköveteli azt a mintegy 315 milliárd forintot, amelyet az előző kormányzat dokumentumai szerint már kifizettek a fejlesztői oldalnak. A Bayer Construct-csoporthoz tartozó ZVK Development Kft. ezzel szemben azt állítja, hogy az állam elállása jogilag megalapozatlan, az adásvételi előszerződést hatályosnak tekinti, és bíróság előtt érvényesíti az igényeit. Az ügyből így könnyen többéves per lehet.

A számok önmagukban is indokolják a figyelmet. Az eredeti kormányhatározat legfeljebb 244 milliárd forintos vételárral számolt. A végleges szerződéses összeg a jelenlegi kormány közlése szerint több mint 254 milliárd forint plusz áfa lett, ami nagyjából kiadja a 315 milliárdos bruttó nagyságrendet. A kabinet azt állítja, hogy ezt az összeget az Orbán-kormány idején már ki is fizették. A projekt támogatóinak érve az volt, hogy a szétszórt állami irodák egy részét korszerű, energiatakarékos épületekbe lehet költöztetni, és hosszú távon csökkenhetnek az üzemeltetési költségek. A kritikusok már a szerződéskötéskor túl magasnak tartották az árat és a konstrukció kockázatait.

Az új kabinet nem elsősorban azzal érvel, hogy drága volt az üzlet. A jogi elállás alapja az, hogy álláspontja szerint nem teljesült minden szerződéses zárási feltétel. Ezek között szerepel az érintett ingatlanokra fennálló zuglói önkormányzati elővásárlási jog rendezése. Magyar Péter kormánya szerint ennek hiánya lehetővé teszi az állam számára, hogy kilépjen a megállapodásból, és visszakérje a már átutalt pénzt. Ha a bíróság ezt az értelmezést elfogadja, a 315 milliárdos követelés mellett további biztosítéki, kártérítési vagy kötbérigények is felmerülhetnek.

A fejlesztő azonban éppen ezen a ponton vitatja a kormány álláspontját. A nyilvánosságra került információk szerint a ZVK Development korábban e-mailben kereste meg a zuglói önkormányzatot az elővásárlási joggal kapcsolatban. A cég arra hivatkozik, hogy a megkeresésre nem érkezett olyan válasz, amely az ügyletet megakadályozta volna, és az állam a szerződés teljesítése során maga is úgy kezelte a helyzetet, hogy ez nem jelent akadályt. A jogvita egyik központi kérdése ezért az lehet, hogy az elővásárlási jog formális törlése valóban elengedhetetlen zárási feltétel volt-e, illetve a felek korábbi magatartása módosította-e ennek gyakorlati jelentőségét.

Ez már nem politikai ízlés kérdése. Ha az állam egy érvényes szerződésből jogalap nélkül lép ki, annak súlyos kártérítési következményei lehetnek, és végül még többet fizethet az adófizető. Ha viszont a fejlesztő nem teljesített egy világosan rögzített feltételt, az államnak kötelessége lehet élni a szerződésben biztosított jogával. A döntő iratok ezért az előszerződés, a módosítások, a zárási feltételek teljesítését igazoló dokumentumok és a felek levelezése lesznek. Az ügy politikai háttere látványos, a per kimenetelét mégis szerződéses mondatok és határidők dönthetik el.

A projekt azért vált a NER egyik szimbólumává, mert a Bayer Construct az elmúlt években rendkívül gyorsan növekvő építőipari csoport lett, vezetője, Balázs Attila pedig korábban Tiborcz István üzleti környezetében is megjelent. Ez önmagában nem teszi jogellenessé a beruházást. A közpénzügyi kockázatot az adja, hogy az állam óriási összeget vállalt egy magánfejlesztésű ingatlankomplexum megvásárlására, és a szerződés több kormányzati cikluson át ható pénzügyi kötelezettséget teremtett. Egy ilyen ügyletnél különösen fontos lett volna, hogy az árazás, az értékbecslés, a piaci összehasonlítás és a szerződéses biztosítékok minél szélesebb körben ellenőrizhetők legyenek.

A 315 milliárd forint nagysága azért is nehezen érzékelhető, mert az állami ingatlanügyletek ára gyakran elszakad a hétköznapi összehasonlításoktól. A jelenlegi kormány például azzal szemléltette a tétet, hogy ekkora összegből lecserélhető lenne a teljes HÉV-járműállomány. Más összevetések is adhatók, de a valódi kérdés az, milyen piaci értéket kapott volna az állam a pénzért, és mennyibe kerülne ugyanennek az irodai kapacitásnak a biztosítása más módon. Ehhez független értékbecslések, bérleti költségek, üzemeltetési adatok és a költözések teljes költsége szükséges.

Az ügyben a kormányváltás időzítése is jelentős. A sajtóban megjelent információk szerint az előző kabinet a választás előtt még próbálta rendezni a szerződéses akadályokat. Ha ez így történt, azt kell tisztázni, hogy rutinszerű szerződésteljesítésről volt szó, vagy olyan lépésekről, amelyekkel egy politikailag vitatott ügyletet a következő kormány számára visszafordíthatatlanná akartak tenni. Ugyanez fordítva is igaz: az új kabinet sem tekintheti automatikusan semmisnek a korábbi állam érvényes kötelezettségeit pusztán azért, mert politikailag másként ítéli meg őket.

A bírósági eljárásban ezért a kormány hitelességének is komoly tétje lesz. Ha a 315 milliárdot sikerül visszaszerezni, és az elállás jogalapja világosnak bizonyul, az az Orbán-korszak nagy állami ingatlanügyleteinek további felülvizsgálatát ösztönözheti. Ha viszont az állam pert veszít, az adófizetők a már kifizetett vételáron felül kamatokkal, kártérítéssel és peres költségekkel is szembesülhetnek. A politikai kommunikáció ezért csak a történet eleje. A valódi eredmény az lesz, hogy egy független bíróság milyen szerződéses tényeket állapít meg.

Zuglóban tehát egy olyan precedens körvonalazódik, amely az egész kormányzati elszámoltatásra hatással lehet. A Tisza-kormánynak egyszerre kell bizonyítania, hogy képes megvédeni a közvagyont és tiszteletben tartani a magánjogi szerződések biztonságát. A Bayer Constructnak pedig azt kell igazolnia, hogy minden lényeges feltételt teljesített, és az állam korábbi magatartása alapján joggal számíthatott az ügylet lezárására. 315 milliárd forintnál mindkét félnek érdeke, hogy a politikai vádaknál jóval részletesebb dokumentáció kerüljön nyilvánosságra.