Bécsi lakásmodell Berlinben: kisajátítási vita rázza meg a német fővárost
A Linke tartományi győzelme után felizzott a vita a hatezer lakás feletti ingatlanóriások köztulajdonba vételéről. A német bérleti díjak tíz év alatt megduplázódtak, miközben az osztrák példa mintájára tervezett államosítás milliárdos kiadásokkal járna.
A szeptember huszadikai berlini választások eredménye alaposan felforgatta a német szövetségi főváros közéletét, miután a Baloldal (Die Linke) közel 26 százalékra duplázta támogatottságát. A párt választási győzelmének központi ígérete a drasztikus lakhatási válság felszámolása volt a nagyvállalati ingatlanállomány köztulajdonba vételével, vagyis társadalmasításával. A német nyilvánosságban és az esti politikai vitaműsorokban azóta éles összecsapások zajlanak a tervről. A jobboldali és liberális bírálók az egykori NDK szocialista tervgazdaságának visszatérésétől tartanak, miközben a kezdeményezés támogatói a huszadik századi Bécs világhírű szociális lakásmodelljét tekintik követendő példának. A lakosság számára mindenesetre égető a helyzet: a meghirdetett szabad bérleményekre gyakran száznál is több pályázó jelentkezik, a lakáskeresők pedig mindennapossá vált rémtörténetekről számolnak be a lakáspiacon.
A feszültség mélyén a német fővárosban évtizedek óta felhalmozódott strukturális lakáshiány húzódik meg. A 2000-es évek végétől kezdődően a város lakossága ugrásszerű növekedésnek indult: 2008 és 2019 között a bejelentett lakosok száma mintegy négyszázezer fővel gyarapodott. Ezzel a lendülettel az építőipar egyáltalán nem tudott lépést tartani. Míg a népesség évente megközelítőleg egy százalékkal bővült, addig az újonnan átadott lakások aránya évi átlagban alig érte el a fél százalékot, aminek következtében már az évtized végére nyolcvanhatezer lakóegység hiányzott a kínálatból. A piaci kudarc legfőbb oka az ágazat sajátosságaiban keresendő. A magánbefektetők a magas építési költségek és az elhúzódó bürokratikus hatósági engedélyezések miatt nem terveznek előre, kizárólag a már kialakult hiányt jelző magas árak láttán indítanak fejlesztéseket, így a piaci reagálás rendszerint éveket késik.
A szűk kínálat és a robbanásszerű kereslet a bérleti díjak drasztikus elszabadulásához vezetett. Berlinben a bérleti díjak szintje 2012 óta több mint kétszeresére emelkedett: az akkori négyzetméterenkénti 7,50 eurós átlagbérlet 2026 elejére elérte a 16,75 eurós rekordösszeget. A folyamat különösen súlyosan érinti a helyieket, hiszen a metropolisz lakosságának több mint nyolcvan százaléka bérlőként él, vagyis a költségnövekedést közvetlenül a saját pénztárcáján tapasztalja meg. A felmérések szerint ma már majdnem minden harmadik berlini háztartás jövedelmének több mint harminc százalékát költi lakbérre, s mintegy kétszázhúszezer család fizeti ki a havi bevételeinek negyven százaléknál is nagyobb hányadát a fedél biztosítására.
A szövetségi szintű jogi eszközök hatékonysága mindezzel párhuzamosan csekélynek bizonyult. A német bérleti díjfék (Mietpreisbremse) szabályozása kizárólag az új szerződések megkötésére terjed ki, előírva, hogy az új bérleti díj legfeljebb tíz százalékkal haladhatja meg a helyben szokásos összehasonlító értéket. A futó szerződésekbe a mechanizmus egyáltalán nem avatkozik be, ott csupán a hároméves időszakra érvényes tizenöt-húsz százalékos emelési plafon szab határt a drágulásnak. Ezzel éles ellentétben áll a szomszédos osztrák szabályozás, ahol a bérleti díjkorlát a meglévő szerződésekre is kiterjed, s a régi építésű ingatlanok bérleti díjának emelését 2026-ban például szigorúan egyetlen százalékban maximalizálta. A német jogi környezet lazasága miatt a bérlők kiszolgáltatottsága jóval magasabb, mint az alpesi köztársaságban.
A mostani politikai offenzíva közvetlen előzménye a 2021-ben lezajlott sikeres helyi népszavazás, a „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen” kezdeményezés volt. Akkor a választók többsége a háromezernél több lakással rendelkező magántársaságok köztulajdonba vétele mellett voksolt. Bár a Zöldek támogatták a lépést, a korábbi kereszténydemokrata–szociáldemokrata (CDU–SPD) tartományi kormányzat éveken át halogatta a végrehajtást. A tervezet alkotmányos hátterét az alaptörvény tizenötödik cikkelye biztosítja, amely felhatalmazza az államot arra, hogy a földet, a természeti kincseket és a termelőeszközöket kártérítés ellenében köztulajdonba vagy közösségi gazdálkodásba vonja. A vörös-zöld-vörös szenátus által felkért 13 fős független szakértői bizottság korábban már megállapította a kezdeményezés alkotmányos jogszerűségét.
A megvalósítás legnagyobb buktatóját az anyagi források előteremtése jelenti. A berlini számvevőszék számításai szerint az érintett lakásállomány piaci értéke hozzávetőleg harminchatmilliárd eurót tesz ki, ami megegyezik a város teljes 2026-os éves költségvetésével. Az alaptörvény ugyanakkor nem piaci árat ír elő, hanem a felek és a közösség érdekeinek méltányos mérlegelését követeli meg. A közhasznú bérlakás-társaságok költségeit és a várható bevételeket negyven évre előre modellező gazdasági szakértők, köztük Tom Krebs közgazdász úgy kalkulálnak, hogy a valós kártérítési összeg 13,5 milliárd euróra csökkenthető. A finanszírozást a tervek szerint a tartományi lakásvállalatok hitelfelvétele és a városi tőkeemelések fedeznék, amelyek a német jogszabályok értelmében kívül esnek az adósságfék korlátain, s mivel a tartozással azonos értékű vagyontárgy kerül a város birtokába, a tartomány nettó vagyoni helyzete változatlan maradna.
A gazdasági szakértők egy része ennek ellenére szkeptikusan figyeli a terveket. Monika Schnitzer, a szövetségi gazdasági szakértő tanács vezetője arra figyelmeztet, hogy az államosítás a meglévő mintegy hatvanezer hiányzó lakás problémáját nem szünteti meg, hiszen a tulajdonosváltástól egyetlen új négyzetméter sem épül fel. A magánberuházók ráadásul a kisajátítás rémétől tartva teljesen leállíthatják a fővárosi építkezéseket, ami az új lakások hiányát még tovább fokozhatja. Bár a szocializálás a bérleti díjak hosszú távú mérsékléséhez vezethet az érintett ingatlanokban, a valódi megoldást kizárólag a nagyszabású önkormányzati bérlakásépítési beruházások hozhatják el.
A megvalósulás esélyei végső soron a jelenleg zajló koalíciós egyeztetéseken dőlnek el. A választáson győztes Baloldal a Zöldekkel és a Szociáldemokrata Párttal tárgyal a lehetséges hármas szövetségről. Míg a zöldpárti Werner Graf támogatja a népszavazási döntés gyakorlatba ültetését, addig az SPD vezetése korábban mereven elzárkózott az intézkedéstől, irreálisnak nevezve a köztulajdonba vételt. A tárgyalások kimenetelét a neuköllni baloldali pártszervezettel szemben felmerült antiszemitizmus-vádak is bonyolítják. Amennyiben a baloldali pártok képesek lesznek áthidalni ezeket az ellentéteket, a berlini bérlakáspiac a kontinens egyik legjelentősebb tulajdonjogi átrendeződésének színterévé válhat.