A Wekerle Plusz kettévágja a lakáspiacot

Az új lakás és a használt lakás közötti különbség eddig elsősorban az árcédulán, az állapoton és a fenntartási költségeken látszott. A 2027-re bejelentett Wekerle Plusz támogatott hitel azonban a finanszírozásban is éles határt húzna. Magyar Péter október 19-i parlamenti ismertetése szerint az Otthon Start helyébe lépő konstrukcióban az új lakás vásárlására vagy építésére háromszázalékos, használt ingatlanra ötszázalékos rögzített kamat jutna. A jogosultságot a 18 és 41 év közötti első otthonteremtőkre szűkítenék, és ötéves bentlakási kötelezettséget vezetnének be. A döntés társadalmi hatása attól függ, kik jutnak hozzá az új építésű kínálathoz, és kiknek maradnak csak a használt lakások.

A kormány az átalakítást azzal indokolta, hogy a korábbi támogatásokból a tehetősebbek és a befektetési célú vásárlók is jelentősen részesültek. Magyar Péter azt állította, hogy az Otthon Start hiteleinek 59 százaléka a legfelső jövedelmi tizedhez került. Ez politikusi állítás, amelynek értelmezéséhez nyilvános módszertan, a hitelfelvevők jövedelmi besorolása és az adatok pontos időszaka szükséges. A probléma azonban az adatoktól függetlenül valós szakpolitikai kérdés: egy államilag támogatott, kedvezményes hitel valóban a lakhatási nehézséggel küzdőket segíti-e, vagy a már eleve hitelképes vevők versenyelőnyét növeli.

Az új konstrukció egyik legnagyobb változása a kamatkülönbség. Egy 40 millió forintos, 25 éves, végig azonos kamatozású hitel törlesztése három százalékon megközelítőleg 190 ezer, öt százalékon 234 ezer forint havonta. A különbség mintegy 44 ezer forint, a teljes futamidő alatt pedig több mint 13 millió forint, a banki díjak és egyéb költségek figyelembevétele nélkül. A végleges szabályok között a hitelösszeg felső határa és több részlet még nem ismert. A nagyságrend mégis érzékelteti, miért lehet sorsdöntő, hogy a család új vagy használt lakást talál.

A támogatás kedvezőbb kamata az új lakások felé terelheti a keresletet. Ez építőipari szempontból ösztönző lehet, ha valóban több fejlesztés indul és bővül a kínálat. A lakásépítés azonban hosszú folyamat: telek, engedélyezés, közművek, munkaerő, finanszírozás és kivitelezés szükséges hozzá. A támogatás gyorsabban változtathatja meg a vevői döntéseket, mint amilyen gyorsan új lakások épülhetnek. Ha a kínálat lassan alkalmazkodik, a kedvezőbb hitel egy része a vételárakba épülhet be. Ezt nem lehet biztosra venni, de a program hatásvizsgálatának éppen ezt a kockázatot kell mérnie.

A használt lakások piaca különösen fontos a kisebb városokban és a vidéki térségekben. Sok településen kevés az új építésű lakás, miközben a fiatal családok számára a meglévő házak felújítása az egyetlen reális út. Számukra az ötszázalékos hitel akkor is kevésbé kedvező, ha az ingatlan vételára alacsonyabb. Egy budapesti új lakás vásárlója és egy kisvárosi használt ház vevője tehát eltérő állami támogatáshoz juthat, jóllehet a lakhatási szükségletük hasonló. Az igazságosság mércéje nem csupán a kamat, hanem a teljes lakhatási költség és a tényleges választási lehetőség.

Az életkori korlát is új elosztási döntés. A 41 év feletti első lakásvásárlók kiesnének abból a körből, amelyet a kormány kedvezményes hitellel támogatna. Vannak, akik válás, hosszú albérleti időszak vagy későbbi családalapítás miatt csak negyvenes éveikben tudnak először vásárolni. A célzott program mellett felhozható, hogy a fiatalok pályakezdési hátrányait igyekszik csökkenteni; ellene viszont az, hogy az életkor nem tökéletes mutatója a rászorultságnak. A végleges szabályozásnak az ilyen élethelyzetek kezelésére is választ kell adnia.

A kötelező ötéves bentlakás a befektetési célú felhasználást szűrheti ki. A szigorítás mögött érthető szándék áll: az állam ne a lakások bérbeadásához vagy gyors továbbértékesítéséhez adjon olcsó finanszírozást. A szabály gyakorlati részletei azonban sokat számítanak. Mi történik, ha a hitelfelvevő másik városban kap munkát, családi okból költöznie kell, vagy a házassága felbomlik? Milyen kivételek engedhetők meg, és ki ellenőrzi a tényleges lakhatást? Az aránytalanul merev szabályok akár azokat is büntethetik, akik jóhiszeműen igényelték a támogatást.

A kormány egy támogatott lakástakarék újbóli bevezetését is bejelentette. Az első öt év befizetéseihez tízszázalékos, a hatodik évtől húszszázalékos állami kiegészítést ígérnek. Ez az önerő megteremtésében segíthet, de nem azonnali megoldás annak, aki rövid időn belül lakást szeretne venni. A megtakarítási program különösen azoknak lehet hasznos, akik rendszeresen tudnak félretenni. A legalacsonyabb jövedelmű háztartásoknál éppen ez a lehetőség hiányozhat, ezért a lakástakarék önmagában nem oldja meg a lakhatási egyenlőtlenségeket.

Az energetikai felújítási elem viszont más irányba nyit. A bejelentés szerint legfeljebb 15 millió forintos, háromszázalékos hitelhez a ház energetikai állapotától függően harminc-ötven százalékos, legfeljebb 7,5 millió forintos vissza nem térítendő támogatás kapcsolódhat. Ez a meglévő lakásállomány korszerűsítését célozza, és elvileg csökkentheti a családok energiaköltségeit. A felújítási támogatás akkor érhet el széles kört, ha a rossz állapotú házak tulajdonosai is képesek előfinanszírozni a munkákat, hozzájutnak megbízható kivitelezőkhöz, és az elszámolási feltételek nem túl bonyolultak.

A bankok és a lakásfejlesztők érdekei sem azonosak a vevőkével. A bankoknak fontos a hitelkockázat és a támogatás elszámolásának kiszámíthatósága, a fejlesztőknek a fizetőképes kereslet, a vevőknek pedig az elérhető ár. A kormány a banki jutalékok mérséklését is kilátásba helyezte. A támogatott hitel teljes társadalmi költségét azonban nemcsak a banki jutalék, hanem az állami kamattámogatás, a nemteljesítés kockázata és a lakásárakra gyakorolt hatás együtt határozza meg. A pontos költségvetési teher a részletszabályok és a tényleges hitelkereslet ismerete nélkül nem számítható ki.

Az átmenet azonnali bizonytalanságot teremthet a vásárlóknak. A már megkötött Otthon Start-szerződések a kormány közlése szerint változatlan feltételekkel érvényben maradnak. Más helyzetben vannak azok, akik már kiválasztottak egy ingatlant, de még nem kötöttek hitelszerződést. A határnap, a folyamatban lévő kérelmek kezelése és a banki befogadás szabályai dönthetik el, ki melyik rendszerben juthat finanszírozáshoz. A következő napokban ezekről kellene részletes tájékoztatást adni, hogy a családok ne egy parlamenti bejelentés alapján hozzanak visszafordíthatatlan döntéseket.

A Wekerle Plusz végső sikere nem azon múlik, hány új hitelt folyósítanak az első hónapokban. A döntő kérdés az lesz, növekszik-e az első lakáshoz jutók aránya, csökken-e a szükséges önerő, mérséklődik-e az albérlet és a lakásvásárlás közötti szakadék, valamint épül-e több megfizethető otthon ott, ahol valóban szükség van rá. A támogatás ugyanis nem önmagában teremt lakást. Akkor segít, ha a pénzügyi ösztönző mellé megfelelő kínálat, kiszámítható szabályok és a rászorultságot érdemben figyelembe vevő feltételek társulnak.