Két per közé szorulhat a 255 milliárdos Bosnyák-üzlet
Zugló szeptember elején készül jogi lépésre a Bayer projektcége ellen, miközben az állam már visszalépett a hét irodaház megvásárlásától. A viták egyszerre érintik a szerződéses jogokat, a kifizetett közpénzt és a komplexum eladhatóságát.
A Bosnyák tér mögötti irodakomplexum körül rövid idő alatt két külön jogvita rajzolódott ki, és ezek egymást is erősíthetik. A Magyar-kormány augusztus 3-án közölte, hogy eláll a hét irodaház megvásárlásától, Zugló pedig arra készül, hogy saját szerződéses igényeit bíróság előtt érvényesítse. A kerületi képviselő-testület szeptember 3-án szavazhat a perindításról. Ha mindkét eljárás megindul, a teljes, mintegy 150 ezer négyzetméteres irodakomplexum jogi helyzete hosszú időre bizonytalanná válhat.
A zuglói ügy gyökerei húsz évre nyúlnak vissza. Az önkormányzat 2006-ban pályázaton értékesítette a Bosnyák tér mögötti területet egy lengyel befektetőnek. Az adásvételi szerződés több olyan kikötést tartalmazott, amely korlátozta a tulajdonos későbbi mozgásterét: a kerület egyetértési és elővásárlási jogot is fenntartott, emellett fejlesztési kötelezettségeket írt elő. A szerződést azóta több mint tízszer módosították, a terület pedig 2018-ban került a Bayer-csoporthoz. Zugló mai vezetése abból indul ki, hogy a korábbi kötelezettségek az új tulajdonosra is átszálltak.
A konfliktus egyik oka már a tervezés idején látszott. A Bayer olyan léptékű városközpontot készített elő, amely több ponton nem fért bele a kerületi építési szabályokba. A helyi önkormányzat tiltakozott, az Orbán-kormány viszont kiemelt beruházássá nyilvánította a fejlesztést, majd újabb kormányzati döntésekkel könnyítette a megvalósítást. Ezzel a helyi szabályozás érdemi része elvesztette korlátozó erejét. A kerület számára az maradt a fő alkupozíció, hogy a korábbi szerződésből eredő jogosultságaira és a vállalt fejlesztésekre hivatkozzon.
A Bayer és Zugló 2021 után többször tárgyalt kompenzációról. A kerület álláspontja szerint a beruházás mérete, a közlekedési terhelés és a helyi szabályoktól való eltérés miatt több milliárd forintnyi ellentételezés lenne indokolt. Megállapodás azonban nem született. A képviselő-testület már 2022-ben határozott arról, hogy megegyezés híján bírósághoz fordul, Horváth Csaba akkori polgármester mandátumának végéig mégsem indította el az eljárást. A 2024-ben megválasztott Rózsa András újrakezdte a tárgyalásokat, majd idén június végéig adott határidőt a megállapodásra. Ez is eredménytelenül telt el.
Zugló most főként az egyetértési és az elővásárlási jog megsértésére, továbbá elmaradt fejlesztési kötelezettségekre hivatkozik. A kerület szerint a Bayer csak önkormányzati jóváhagyással adhatná tovább az ingatlanokat, és az elővásárlási jog gyakorlására sem kapott szabályos lehetőséget. A beruházó ezzel szemben úgy érvel, hogy márciusban megküldte a szükséges felhívást, az önkormányzat pedig határidőn belül nem válaszolt. Ugyanaz az e-mail így az egyik fél szerint teljesítette a jogi feltételt, a másik szerint eleve nem volt alkalmas erre.
Ez a vita közvetlenül kapcsolódik az állam és a Bayer közötti konfliktushoz. Az előző Orbán-kormány 2023-ban kötött megállapodást az épülő irodák állami megvásárlására. A szerződés eredeti nettó keretára 244 milliárd forint volt, amely a módosításokkal nettó 254,8 milliárdra nőtt. A beruházó közlése szerint ebben már a megrendelt változtatások is benne vannak. A hét épületbe a Nemzeti Adó- és Vámhivatal, a Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság, valamint más állami szervek költöztek volna.
A Magyar-kormány szerint az előző kabinet az ügylethez kapcsolódóan már körülbelül 315 milliárd forintot kifizetett. A különbség részben abból adódik, hogy a nettó szerződéses árhoz áfa társul, illetve az elszámolás több tételből áll. A mostani kabinet azt állítja, hogy a zárási feltételek jelentős része nem teljesült június 30-ig, ezért jogszerűen állhatott el a vásárlástól. A feltételek között szerepelt az ingatlanok per- és tehermentessége, valamint a zuglói elővásárlási jog rendezése. A kormány vissza akarja szerezni a már átutalt összegeket, és további szerződéses igények érvényesítését is kilátásba helyezte.
A Bayer álláspontja ennek éppen az ellenkezője. A cég szerint az egyoldalú elállás megalapozatlan, a megállapodás továbbra is hatályos, a létesítmény elkészült és átadásra kész. A beruházó jogi lépéseket helyezett kilátásba, és vitatja azt is, hogy vissza kellene fizetnie az államtól kapott összegeket. Innen nézve már önmagában az állam és a cég közötti vita is hosszú polgári perhez vezethet.
A zuglói kereset ezt a helyzetet lényegesen bonyolíthatja. Ha a per tényét feljegyzik az érintett ingatlanok tulajdoni lapjára, a hét irodaház értékesítése jóval nehezebbé válhat. A 2023-as állami megállapodás kifejezetten per- és tehermentes ingatlanokat feltételezett. Ha a Magyar-kormány elállása végül jogszerűnek bizonyul, a Bayernek más vevőt kellene találnia. Egy intézményi befektető vagy nagyvállalat viszont aligha vállal szívesen több százmilliárdos vételt olyan épületekre, amelyek tulajdoni viszonyait és szerződéses terheit bíróság vizsgálja.
A történet ezért jóval több egy rosszul sikerült ingatlantranzakciónál. Az Orbán-kormány az elmúlt években több nagy budapesti irodakomplexumot vásárolt meg vagy kötött le állami szervek számára. A Bosnyák tér mellett a Dürer Park és a BudaPart is bekerült ebbe a körbe. A három ügylet közös eleme, hogy a fejlesztők a korábbi kormányhoz közel álló üzleti körökhöz kötődtek. A Bosnyák téri projektet Balázs Attila érdekeltsége fejlesztette; az üzletember korábban Tiborcz Istvánnal is közös üzletekben vett részt.
A közpénzügyi kockázatot növeli, hogy a Bosnyák téri vétel mögött nehéz nyilvánosan ellenőrizhető, részletes költség-haszon elemzést találni. Az Orbán-kormány érve az volt, hogy szétszórtan működő állami intézményeket lehet egy korszerű komplexumba költöztetni, miközben értékes belvárosi állami ingatlanok szabadulnak fel. Ez önmagában racionális ingatlangazdálkodási modell lehetne. A nyilvánosság azonban kevés információt kapott arról, mennyi megtakarítást hozott volna a költözés, milyen közlekedési terheléssel számoltak, mennyit érnek a felszabaduló épületek, és mi indokolta éppen ezt a helyszínt és ezt az árat.
Az is sokatmondó, hogy a projekt környezetében az állam éveken át felülírta a helyi politikai és városrendezési ellenállást, miközben a későbbi adásvétel egyik kulcsfeltétele éppen a zuglói jogok rendezése lett. A kormányzati kiemelés felgyorsította az építkezést, de nem tüntette el a 2006-os szerződésből eredő magánjogi kérdéseket. A mostani helyzetben éppen ezek a régi kikötések válhatnak meghatározóvá.
A Magyar-kormány számára sem kockázatmentes a visszalépés. Ha bíróság végül a beruházónak ad igazat, az államnak további fizetési kötelezettsége, kártérítési vagy kötbérkockázata keletkezhet. Ha viszont a kormány álláspontja bizonyul megalapozottnak, akkor is évekbe telhet a már kifizetett pénz teljes visszaszerzése. A politikai döntést ezért jogi és pénzügyi végrehajtásnak kell követnie; egy Facebook-videó önmagában nem hoz vissza százmilliárdokat a költségvetésbe.
Zugló helyzete hasonlóan összetett. A kerület célja elsősorban kompenzáció megszerzése, nem a már elkészült épületek lebontása vagy az eredeti, üres telek állapotának helyreállítása. A szerződés elvileg szélsőséges jogkövetkezményeket is lehetővé tehet, a polgármesteri oldal azonban reális eredményként pénzügyi rendezést emleget. Ettől még a perindítás erős nyomásgyakorló eszköz: egy több százmilliárdos ingatlanvagyon forgalomképessége függhet tőle.
A Bosnyák tér ügye így a következő hónapok egyik legfontosabb elszámoltatási próbája lehet. Itt már elkészült épületek, aláírt szerződések és átutalt százmilliárdok vannak, ezért a politikai jelszavakat gyorsan felváltják a szerződéses mondatok, határidők és tulajdoni lapok. Szeptember 3-án Zugló arról dönthet, belép-e második peres félként ebbe a konfliktusba. Ha igen, az Orbán-korszak egyik legnagyobb állami ingatlanügylete egyszerre két bírósági fronton folytatódhat.