Megfizethetetlen falak szorításában az európai kontinens

Mindenki ismeri a modern városi élet legújabb, elkeserítő történeteit. Fiatal alkalmazottak, akik kénytelenek öten osztozni egyetlen albérleten, kétségbeesett lakáskeresők, akik komoly összegeket veszítenek el még azelőtt, hogy bármilyen szerződést aláírhattak volna, és a hatalmas kereslet, amely egy szűkös, méregdrága kínálattal találkozik a piacon. Az Európai Unió jelentős részében a lakhatási válság közvetlenül és húsbavágóan érezhetővé vált a mindennapok során. Pontosan azokon a helyeken, ahol a kulturális pezsgés, a vonzó állásajánlatok és az urbanizáció találkoznak, koncentrálódnak a legnagyobb feszültségek. Az egekbe szökő bérleti díjak és ingatlanárak miatt a tősgyökeres helyi lakosokat fokozatosan kiszorítják a külvárosokba, miközben egész városnegyedeket dzsentrifikálnak a jobb társadalmi-gazdasági helyzetben lévő rétegek. Mivel az Európai Bizottság szintén felismerte a helyzet rendkívüli súlyosságát, egy átfogó intézkedéscsomagot irányozott elő. Ezt a bizonyos lakhatási csomagot az eredeti tervek szerint július elején kellett volna bemutatni a nyilvánosságnak, a brüsszeli bürokrácia malmai miatt azonban a prezentációt elhalasztották szeptemberre. Az elemzők szerint a csomagtól nem szabad a nagy megváltást várni, mivel az ingatlanpiac ár- és kínálati struktúrájának alakítása a tagállamok kizárólagos kompetenciája maradt. A szubszidiaritás elve alapján a nemzeti kormányok feladata, hogy a bérleti piac részletszabályait kidolgozzák, Brüsszel ajánlásait pedig vagy betartják a fővárosok, vagy egyszerűen figyelmen kívül hagyják azokat.

Az Európai Unió hivatalos statisztikai hivatala, az Eurostat mutatói rendkívül aggasztó folyamatokról tanúskodnak. A bérleti díjak az európai közösségben a kétezer-tízedik és a kétezer-huszonnegyedik esztendő között átlagosan huszonöt százalékkal emelkedtek. Ha azonban az egyes kiemelt metropoliszokat vizsgáljuk, a növekedés mértéke sok helyen már régen átlépte az ötven százalékos határt. A lakhatási költségek pontos meghatározásához a statisztikusok egy olyan komplex fogyasztói kosarat állítanak össze, amely mindent tartalmaz, ami ahhoz szükséges, hogy az embernek ne csak tető legyen a feje felett, otthonossá is tehesse a környezetét. A számítások során figyelembe veszik a tiszta bérleti díjat, a vízdíjat, az elektromos áramot, a gázt, valamint az egyéb fűtőanyagok költségeit. Ezt a nemzeti fogyasztói kosarat hasonlítják össze a mindenkori európai uniós átlaggal. A kétezer-huszonnegyedik évben Írország állt a rangsor élén, ahol a megélhetési kiadások messze meghaladták a megszokott szintet. A főzéshez, a fürdéshez, a fűtéshez és a lakhatáshoz kapcsolódó havi költségek ebben a szigetországban terhelik meg leginkább a családi kasszákat. Teljesen más a helyzet Bulgáriában, a fekete-tengeri partvidéken harmincnyolc százalékkal olcsóbban lehet élni, mint az európai uniós átlag.

A fizetési hátralékok szintén tűpontosan megmutatják, ha a lakhatás megfizethetetlenné válik egy társadalomban. Aki a bérleti díjat, a lakáshitel törlesztőrészletét vagy a villany-, víz- és fűtésszámlákat képtelen időben kiegyenlíteni, az rendkívül gyorsan súlyos egzisztenciális válságba sodródik. A kétezer-huszonnegyedik esztendőben az Európai Unió lakosságának kilenc százaléka élt olyan háztartásban, amely komoly fizetési elmaradásokkal küzdött. Ez az arány Görögországban volt a legmagasabb, ahol a lakosság negyvenhárom százaléka érintett a problémában, ezt követi Bulgária tizenkilenc százalékkal, valamint Románia tizenöt százalékos mutatóval. Amikor a lakóterek megfizethetőségét vizsgáljuk, a puszta bérleti díj önmagában nem ad teljes képet a helyzetről, a jövedelmi viszonyokat kell összevetni a teljes lakhatási teherrel, beleértve a fűtés, a víz és az áram miatt keletkező rezsiköltségeket. Dániában például a magas nominális árak ellenére a társadalmi teher mérsékeltebb, mivel az állampolgárok lényegesen jobban keresnek, mint a kontinens más vidékein.

Görögországban a lakosság több mint negyede a teljes jövedelmének több mint negyven százalékát kénytelen lakhatásra fordítani, ez a kiugró arány a vidéki és a városi területekre egyaránt jellemző. Bár az abszolút lakhatási költségek Görögországban nem haladják meg kiugróan az európai átlagot, a bérleti díjak a helyi alacsony jövedelmek jelentős részét felemésztik. A görög háztartások átlagosan a bevételeik harmincöt százalékát költik a lakásra, miközben ez az arány az Európai Unióban átlagosan tizennyolc százalék. Ausztria a maga tizenhét százalékos mutatójával valamivel kedvezőbb helyzetben van, mint a kontinentális átlag, de az osztrák lakáspiacon is drasztikusan kiéleződtek a feszültségek. A nyomás leginkább Innsbruck és Salzburg városaiban növekszik, a Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet, az OECD adatai szerint az osztrák bérleti díjak az elmúlt tizenöt évben jelentős emelkedést mutattak. Az ingatlanárak esetében a helyzet szinte teljesen megegyező, a kétezer-ötödik és a kétezer-huszonharmadik esztendő között az osztrák ingatlanárak több mint a duplájára nőttek, ami százhatvanhárom százalékos emelkedést jelent, miközben az OECD-átlag ebben az időszakban hatvan százalékos növekedés volt.

Még ennél is drasztikusabb drágulás ment végbe a szomszédos Magyarországon, ahol a lakóterek árai kétszázharmincegy százalékkal emelkedtek a vizsgált időszakban. Magyarország a bérleti díjak növekedési ütemét tekintve a negyedik helyet foglalja el az európai rangsorban, az első helyen Észtország áll, ahol kétszáznyolc százalékos növekedést regisztráltak az elemzők. A bérleti díjak és a házárak csökkenésére az Európai Unióban az elmúlt másfél évtizedben kizárólag Olaszországban, Cipruson és Görögországban volt példa, ez a három mediterrán állam jelenti a kivételt a szabály alól. Bécsben a helyzet szintén kedvezőtlen, a főváros lakói azzal kalkulálhatnak, hogy a hónap végén a jövedelmük körülbelül egynegyedét közvetlenül a főbérlő számlájára kell utalniuk, a felmerülő rezsiköltségekkel együtt. Bár a havi lakhatási költségek Ausztriában tíz év alatt jelentősen megemelkedtek, a háztartások jövedelméhez viszonyított arányuk viszonylag stabil maradt a bérek növekedése miatt. Összességében megállapítható, hogy Ciprus lakói fizetik a legkevesebbet, a jövedelmük mindössze tizenegy százalékát költik lakhatásra, a földrajzi közelség ellenére Görögországban a legmagasabbak a terhek. Ausztria a középmezőny alsó felében helyezkedik el, a nagyvárosi agglomerációkban a kínálat szűkössége miatt folyamatos a bérletidíj-emelkedés.

A negatív piaci folyamatok mögött több strukturális tényező húzódik meg. Elsősorban a diákok és a szakképzett munkaerő folyamatos áramlása a nagyvárosi központok felé, miközben a vidéki területeken a lakosság száma szisztematikusan csökken. Másodsorban a különböző online platformokon, például az Airbnb-n keresztül történő rövid távú lakáskiadások terjedése bizonyult a bérletidíj-emelkedés legfőbb motorjának a felkapott belvárosi kerületekben. Európai szinten a 2025-ös esztendőben az Airbnb, a Booking és az Expedia felületein keresztül kilencszázötvenegy millió vendégéjszakát regisztráltak a rövid távú szálláshelyeken, ami tizenegy egész négy tized százalékos növekedést jelent az előző évhez képest. Ausztria egy szigorú, a rövid távú bérbeadást korlátozó törvénnyel próbál gátat szabni a folyamatnak, és sok más európai ország is hasonló adminisztratív szigorításokat vezet be a lakáspiac védelmében.

Harmadsorban a kelleténél lényegesen kevesebb új lakás épül a kontinensen. Bár az európai uniós tagállamok 2024-ben a bruttó hazai termékük, a GDP átlagosan öt egész három tized százalékát fektették lakásépítésbe, a bürokratikus engedélyezési eljárások rendkívül hosszúra nyúlnak. Ezzel párhuzamosan az építőipar drasztikusan megdrágult, a kétezer-tízedik év óta az építési költségek az Európai Unióban átlagosan ötvenhat százalékkal emelkedtek, és a növekedésből huszonkét egész hét tized százalék kizárólag a kétezer-huszonegyedik esztendő utáni időszakra esett. Negyedsorban a szociális bérlakások krónikus hiánya közvetlen hatással van a szabadpiaci árak alakulására. Egy osztrák gazdaságkutató intézet, a WIFO 2023-as tanulmánya rávilágított, hogy ha a nonprofit lakásszövetkezetek aránya tíz százalékkal növekszik a piacon, a nem szabályozott bérleti díjak négyzetméterenként átlagosan harminc-negyven centtel csökkennek, ami öt százalékkal alacsonyabb árakat eredményez a szabadpiacon. Bécsben a lakosság mintegy fele önkormányzati támogatású vagy szövetkezeti lakásokban él. Nemzetgazdasági szempontból azt is figyelembe kell venni, hogy a sürgősen szükséges külföldi szakmunkaerő beáramlását vagy elvándorlását nagyban befolyásolja, hogy a városokban mennyire könnyű megfizethető lakóhelyet találni.

Az Európai Bizottság őszi lakhatási csomagja nem rendelkezik majd kötelező érvényű jogi hatállyal a tagállamokra nézve, az unió épületenergetikai irányelvei viszont rendkívül komoly anyagi terheket rónak a nemzeti büdzsékre. Az előírások kötelezően előírják az országok számára, hogy határozott intézkedéseket hozzanak a klímabarát fűtési rendszerek kiépítése érdekében. Jelenleg a kontinensen csaknem tízmillió lakás hiányzik a piacról. Minden új épületnek, amelyet a nehézkes engedélyezési folyamatok ellenére felépítenek a beruházók, automatikusan sokkal szigorúbb energiakorszerűsítési feltételeknek kell megfelelnie, mint a régi bérházaknak és a meglévő lakásállománynak. Éves szinten ez a kötelezettség az Európai Unióban kétszázhetvenötmilliárd euró plusz kiadást jelent az ingatlanpiacon, az Európai Bizottság és az Európai Beruházási Bank közös tanácsadó platformjának becslései szerint. Ezek a hatalmas beruházási költségek a jövőben a végfelhasználókat és a bérlőket terhelik majd, Németországban például a modernizációs munkálatok után a főbérlők a felmerült költségek nyolc százalékát teljesen jogszerűen beépíthetik az éves bérleti díjba, ami az árak további emelkedéséhez vezet.