Miatta reszket a berlini lakáspiac és az óriáscégek

Még javában lázban ég a német főváros politikai és gazdasági élete, miközben a lakhatási válság mindennapos teherként nehezedik a lakosságra. A tőkepiaci szereplők és a nagy ingatlanfejlesztők komoly aggodalommal figyelik a helyi fejleményeket, hiszen a szocializációs és államosítási törekvések újult erővel kerültek a politikai napirend élére. A Balpárt, a Die Linke törvényhozási feltételként szabta meg a háromezer lakásnál többel rendelkező magánvállalatok állami kézbe vételét a jövőbeni koalíciós tárgyalások során. Ines Schwerdtner, a párt társelnöke határozottan kijelentette, hogy a lakáspiaci árak megfékezése és az ingatlanok piaci logikából való kivonása érdekében nem kötnek kompromisszumot. Ez a lépés alapjaiban formálja át az ingatlanszektor szereplőinek várakozásait, hiszen a piacról való részleges kiszorulás és a forgalmi érték alatti kártalanítás réme közvetlenül fenyegeti a befektetők tőkéjét.

A jelenlegi helyzet gyökerei évtizedes múltra nyúlnak vissza, amikor Berlin városa a jelentős adósságállomány csökkentése érdekében tömegesen adta el a tulajdonában lévő lakásállományt. A kétezres évek elején a szociáldemokrata és a baloldali jogelőd pártok által vezetett szenátus több tízmillió euró értékű ingatlanállományt értékesített magánbefektetőknek és nemzetközi tőkealapoknak. Így került magánkézbe többek között a GSW állami lakásvállalat teljes portfóliója, amelyet később a Deutsche Wohnen, majd végső soron az ország legnagyobb lakóingatlan-óriása, a Vonovia kebelezett be. A privatizált lakások ezt követően kézről kézre forogtak a tőzsdén és a nemzetközi alapkezelők között, és minden egyes adásvétellel párhuzamosan emelkedett a lakások értéke, illetve az azokat terhelő hozamelvárás. A befektetői profitmaximalizálás és a spekulatív törekvések közvetlen következménye az lett, hogy a bérleti díjak drasztikusan megemelkedtek a fővárosban.

A bérlők elkeseredettsége végül tömeges lakossági ellenállásba csapott át, amelynek csúcspontja a Deutsche Wohnen & Co. enteignen névre keresztelt kezdeményezés elindulása volt. A civil mozgalom által kezdeményezett népszavazáson a választók csaknem 58 százaléka a nagy ingatlanvállalatok ingó és ingatlan vagyonának köztulajdonba vétele mellett tette le a voksát. A lakosság többsége ezzel egyértelmű jelzést küldött a város vezetésének, hogy elutasítja a lakhatás piacosítását és a lakbérek folyamatos növekedését. A népszavazás azonban jogilag nem bír kötelező érvénnyel a törvényhozásra nézve, csupán politikai utasítást adott a Szenátus számára egy megfelelő törvényjavaslat kidolgozására. Az azóta eltelt időszakban a tartományi kormányzat szakértői bizottságot hozott létre, amely megállapította, hogy a szocializáció alkotmányilag kivitelezhető lenne, ám a politikai fősodor képviselői azóta is halogatják a gyakorlati végrehajtást.

A kisajátítást szorgalmazók a német alkotmány, a Grundgesetz 15. cikkelyére támaszkodnak, amely lehetővé teszi a föld, a természetkincsek és a termelési eszközök köztulajdonba vagy egyéb köztulajdoni formába való átruházását a társadalmasítás céljából. Ez a jogi eljárás lényegesen eltér a hagyományos kisajátítástól, mivel a kártérítés mértékét a törvényhozó mérlegelheti, és az lényegesen alacsonyabb lehet a piaci forgalmi értéknél. A kezdeményezés által előterjesztett saját törvénytervezet szerint a vállalatok kártalanítása a piaci érték mindössze 40-60 százalékát érné el, amelyet ráadásul hosszú lejáratú államkötvényekben egyenlítenének ki. Egy ilyen döntés precedens nélküli lenne a Német Szövetségi Köztársaság történetében, és alapjaiban rezzentené meg a jogbiztonságba vetett bizalmat az ingatlanpiacon.

A pénzügyi szektor szereplői és a bankszövetségek hevesen tiltakoznak a köztulajdonba vételi tervek ellen. A legnagyobb berlini hitelintézetek által készíttetett gazdasági elemzések rámutatnak, hogy a háromezer lakásnál többet birtokló cégek államosítása súlyos csapást mérne a bankrendszerre. Mivel a lakóingatlan-állomány jelentős része jelzáloghitellel terhelt, a piaci érték alatti kártalanítás és a zálogjogok esetleges törlése miatt a bankok kénytelenek lennének pótlólagos fedezeteket követelni vagy azonnali hatállyal felmondani a hiteleket. Ez a forgatókönyv nemcsak a lakásingatlan-konszerneket, hanem a hitelező pénzintézeteket is nehéz helyzetbe hozná, ami akár regionális pénzügyi válságot és a városi költségvetés ellehetetlenülését eredményezheti.

A gazdasági elit és az ingatlanfejlesztők azzal érvelnek, hogy a meglévő lakások köztulajdonba vétele egyetlen új otthont sem hoz létre a piacon. Meglátásuk szerint az építőipari válság, a magas kamatkörnyezet és az adminisztratív terhek amúgy is fékezik az új építkezéseket, a szabályozási bizonytalanság pedig elriasztja a magántőkét. A városnak inkább a bürokrácia csökkentésére, az építési engedélyek felgyorsítására és az új lakások építésének támogatására kellene összpontosítania. Ezzel szemben a bérlői jogvédők és a baloldali politikusok hangsúlyozzák, hogy az új építkezések túlnyomó többsége luxuskategóriás ingatlanokat eredményez, amelyek nem jelentenek megoldást az alacsony és közepes jövedelmű háztartások számára. Véleményük szerint az alacsony bérleti díjak garantálása kizárólag úgy lehetséges, ha a lakásállomány jelentős részét kivonják a profitéhes tőkepiaci szférából.

A szociálpszichológiai tényezők szintén meghatározó szerepet játszanak a lakhatási vita alakulásában. A bérlők jelentős része úgy érzi, elveszítette az ellenőrzést saját életfeltételei felett, hiszen az ingatlanpiaci árak emelkedése és a lakásvesztéstől való félelem folyamatos bizonytalanságban tartja őket. A kisajátítási kampány éppen erre a kontrollvesztettségre ad határozott választ azzal az ígérettel, hogy a közösség visszaveszi az irányítást a saját városa felett. A lakossági támogatottság hátterében így nemcsak gazdasági megfontolások, hanem mélyreható társadalmi és pszichológiai igények is meghúzódnak. A szavazók szembesülnek az állami eladósodás és a befektetői kivonulás kockázataival is, így a politikai küzdelem kimenetele továbbra is kiszámíthatatlan.

A szövetségi szintű politika igyekszik megfékezni a berlini folyamatokat, és olyan jogszabályi környezet kialakításán dolgozik, amely elkerülhetővé tenné a tartományi szintű lakáskisajátításokat. A jogi vita várhatóan a Német Szövetségi Alkotmánybíróság előtt ér majd véget, ahol a magántulajdon védelme és a társadalmi igazságosság elvei ütköznek majd egymással. A berlini helyzet mintaként szolgálhat más európai nagyvárosok számára is, ahol a lakhatási válság szintén felülírja a hagyományos gazdaságpolitikai kereteket. A politikai döntéshozókra nehezedő nyomás óriási, miközben a lakosság a bérleti díjak növekedésének azonnali megállítását várja el a megválasztott képviselőktől.